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?2025年前三季度的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出來了。

??國民經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn)，前三季度GDP同比增長5.2%。

??房地產(chǎn)層面，國房景氣持續(xù)回落，開發(fā)投資、銷售同比降幅均在擴(kuò)大。

??具體來看，前三季度商品房銷售面積累計降幅5.5%，較上月降幅擴(kuò)大0.8個百分點；商品房銷售金額同比下降7.9%，較上月降幅擴(kuò)大0.6個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，降幅較1-8月擴(kuò)大1個百分點。

??在樓市去庫存的背景下，新房供應(yīng)約束是下半年以來新房銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大的主因，適度的同比下調(diào)不必過于擔(dān)心，保持整體市場的供求平穩(wěn)，也是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要標(biāo)志。

??不過，有兩個積極的信號，一個是9月新房成交規(guī)模環(huán)比回升，另一個是9月各線城市商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢。這意味著，在中央加快推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)住房建設(shè)的過程中，行業(yè)供求關(guān)系仍在持續(xù)向好改善。

??進(jìn)一步拉長時間線來看，2024年四季度市場進(jìn)入回穩(wěn)周期后，前期積壓的住房需求已完成入市釋放，行業(yè)整體庫存壓力再度凸顯，各地穩(wěn)市場政策逐漸顯現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減特征，行業(yè)回穩(wěn)仍需蓄力攻堅。

??前三季度新房累計成交同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，前三季度商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%，銷售金額63040億元，同比下降7.9%。

??但是從9月單月來看，行業(yè)仍在止跌回穩(wěn)進(jìn)程中。

??據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)推算，9月全國新建商品房銷售面積8531萬平方米，銷售額8025億元，分別環(huán)比上升49%和43%。同比來看，受2024年同期基數(shù)上行影響，2025年9月商品房銷售面積同比下降10.5%，成交金額同比下降12%。

??房企到位資金方面，9月份個人按揭貸款新增1027億元，較上年同期下降11%，降幅收窄8.5個百分點，與商品房銷售面積降幅基本一致。

??庫存指標(biāo)方面，9月商品房待售面積環(huán)比下降292萬平方米，連續(xù)7個月下降，行業(yè)庫存壓力持續(xù)緩解。

??結(jié)合CRIC數(shù)據(jù)來看，9月二三線城市新房交易規(guī)模均同比回落，僅一線城市得益于限購解綁等政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，同比交易量有所上升，尤其是北京新房成交規(guī)模同比上升33%。各地平均去化率仍能保持在四成左右的年內(nèi)高位。

??值得注意的是，9月下旬以來關(guān)于推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的信號不斷釋放，住建部更是在“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會上進(jìn)一步為“十五五”期間城市工作及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了頂層思路指引。

??房地產(chǎn)新的趨勢呼之欲出，土地市場將迎來更多高質(zhì)量的儲備住宅用地與城市更新用地，新項目建設(shè)領(lǐng)域也會出臺更多新規(guī)調(diào)整，進(jìn)一步加強新建住宅的宜居屬性，從供需兩端共同推動房地產(chǎn)行業(yè)加快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

??9月，已有8個城市新房價格同比上漲。

??這8城是上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊、南寧、宜昌和三亞，其中南寧、宜昌、三亞等三市房價在9月迎來同比轉(zhuǎn)增。

??房價同比上漲城市數(shù)量是2025年以來數(shù)量最多的一個月，同時也是近一年來新房價格同比上漲城市數(shù)量首次超過環(huán)比上漲數(shù)量。另外沈陽新房價格在9月份迎來止跌。

??與之相對應(yīng)的是，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢，四大一線城市同比降幅較上月收窄0.2個百分點，二線和三線城市降幅均收窄0.3個百分點。

??盡管房地產(chǎn)供需兩端面臨更大的壓力，但是在各地主管部門的有力政策支持及行業(yè)自身調(diào)整的雙重作用下，房價同比指數(shù)筑底的趨勢和信號正逐月明確。

??9月以來，各地政策節(jié)奏進(jìn)一步加快，累計出臺21次稅費補貼與優(yōu)惠類政策，同時12次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設(shè)，尤其是北京、上海、深圳的限購解綁政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，不僅推動需求端持續(xù)向好，更為后續(xù)房價走勢向好奠定基礎(chǔ)。

??新開工面積同比指標(biāo)迎來了邊際改善。

??數(shù)據(jù)顯示，前三季度房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。9月份新開工規(guī)模5598萬平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9個百分點。

??主要原因是得益于土地收儲和城市更新工作的加快推進(jìn)，隨著越來越多的存量閑置用地騰籠換鳥，變身成為優(yōu)質(zhì)宅地供給入市。

??2025年以來，各地累計公布的計劃回收土地面積已經(jīng)超過2.2億平方米，隨著城市高質(zhì)量發(fā)展工作的進(jìn)一步推進(jìn)，各類閑置用地在調(diào)規(guī)后迎來“新生”，行業(yè)新開工面積指標(biāo)有望在2025年末迎來更多企穩(wěn)信號。

??值得注意的是，9月房屋竣工面積同比上升1.5%，為2024年以來首次單月竣工面積同比轉(zhuǎn)正。前三季度竣工面積累計同比下降15.3%，降幅較上個月收窄了1.7個百分點。

??近期，央行在展望“十五五”專題系列訪談中，提出將探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，豐富維護(hù)金融穩(wěn)定的政策工具箱。

??這將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險的持續(xù)化解。預(yù)計各地主管部門將繼續(xù)加強助力企業(yè)紓困，保障和支持開發(fā)項目建設(shè)。

??9月份，全國開發(fā)投資同比持續(xù)下降，累計同比降幅、同比降幅均為2023年以來最高。

??具體數(shù)據(jù)來看，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%，降幅較前8月擴(kuò)大1個百分點；9月房地產(chǎn)開發(fā)投資7397億元，同比下降21.3%，降幅較8月擴(kuò)大1.8個百分點。

??行業(yè)銷售規(guī)?？s量、優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的減少是短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅持續(xù)擴(kuò)大的原因。

??不過從長期發(fā)展經(jīng)驗來看，健康的市場環(huán)境既需要合理的供求比值，也需要合理的投資產(chǎn)出比值。從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，自2022年以來，全國商品房銷售金額/房地產(chǎn)開發(fā)投資即低于1.05，2025年前三季度也只有0.93。這意味著行業(yè)產(chǎn)出難以覆蓋投資。

??為確保行業(yè)發(fā)展新模式的確立，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模還有較大的下行空間。

??就歷史投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時間。

??相較于開發(fā)投資、銷售同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，當(dāng)前更為重要的是，制約行業(yè)企穩(wěn)的各類關(guān)鍵問題正逐步化解，而且2025年四季度預(yù)計將會釋放更多積極企穩(wěn)信號。

??首先，房價指數(shù)將加快筑底，目前越來越多板塊的租售比超過存款利率、甚至貸款利率，受益于高品質(zhì)住房發(fā)展的新房產(chǎn)品會率先回暖。

??此外，新房交易規(guī)模方面，因新增供給不足，且前期優(yōu)質(zhì)庫存已基本去化完畢，預(yù)計仍將處于筑底探索階段。

??庫存指標(biāo)上，當(dāng)前全國土地出讓規(guī)模已小于新房交易量，推動廣義、狹義庫存指標(biāo)持續(xù)緩解；同時，存量及閑置土地回收進(jìn)程加快，進(jìn)一步減輕庫存壓力，并推動新開工指標(biāo)繼續(xù)向好。

??開發(fā)投資與施工規(guī)模方面，相關(guān)指標(biāo)將進(jìn)一步回落，與現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)模更匹配，進(jìn)而緩解行業(yè)投資收益承壓問題及長期庫存去化隱憂。

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